모듈러 주택 계약 전 체크리스트에서 가장 중요한 것은 계약서에 서명하기 전에 ‘포함된 것’뿐 아니라 포함되지 않은 것과 아직 결정되지 않은 것까지 확인하는 것입니다.

모델하우스를 둘러보고 마음에 드는 평면을 고른 뒤 견적을 받으면 이제 거의 결정한 것처럼 느껴질 수 있습니다.

하지만 제가 모듈러 사업을 준비하면서 업체와 기술자료를 살펴볼수록 오히려 계약 직전부터 질문이 더 많아져야 한다고 생각하게 됐습니다.

왜냐하면 모듈러 주택 3억 원이라는 한 줄의 가격만으로는 그 안에 무엇이 포함됐는지 알 수 없기 때문입니다.

구조체는 어디까지 포함되는가?

기초공사는 누가 하는가?

운송비와 크레인 비용은 확정인가?

Module Joint는 누가 마감하는가?

현장 MEP Connection은 포함되는가?

허가비용은 누가 부담하는가?

계약 후 자재가 변경되면 어떻게 되는가?

그래서 이번 글은 설명형 기술글이 아닙니다.

실제로 제조사와 계약 테이블에 앉았다고 가정하고 바로 읽으면서 질문할 수 있는 30개 항목으로 만들었습니다.

A. 구조와 설계에 관한 질문

1. 이 주택의 정확한 구조시스템은 무엇입니까?

첫 질문은 기본부터 시작합니다.

LGS인지, Timber인지, Concrete인지, Hybrid인지 명확하게 확인합니다.

LGS라면 단순히 “Steel Frame입니다”에서 끝내지 않고 구조체의 설계와 제작방식까지 설명을 들어보는 것이 좋습니다.

2. 구조설계 책임은 누구에게 있습니까?

제조사 내부에서 하는지, 외부 구조 엔지니어가 담당하는지, 프로젝트별로 누가 검토·승인하는지 확인합니다.

특히 제조국과 실제 설치지역이 다르다면 설계와 현지 요구사항을 누가 연결하는지도 중요합니다.

3. 계약 전에 어떤 도면을 받을 수 있습니까?

평면도만 받아서는 부족할 수 있습니다.

가능한 범위에서,

Floor Plan

Elevation

Structural

Wall Assembly

Module Joint

MEP

등 어떤 자료를 어느 단계에서 제공받는지 확인합니다.

4. 계약 후 설계변경은 언제까지 가능합니까?

모듈러는 생산에 들어간 뒤 변경비용이 커질 수 있습니다.

따라서 Design Freeze 시점을 계약 전에 알아두는 것이 중요합니다.

“언제부터 변경이 Variation으로 처리되는가?”도 함께 물어봅니다.

B. LGS와 벽체에 관한 질문

5. 실제 사용되는 LGS 강재 사양을 확인할 수 있습니까?

구조재에 관한 제품·사양정보와 프로젝트 도면의 연결을 확인합니다.

단순히 “좋은 철을 사용한다”는 설명보다 실제 자료를 보는 편이 낫습니다.

6. 벽체 전체 단면을 보여줄 수 있습니까?

단열재 이름만 묻지 않습니다.

외장재부터 내부 Lining까지 전체 Wall Assembly를 확인합니다.

특히,

Cladding → Drainage → Water Control → Sheathing → Insulation → LGS → Air/Vapor Control → Internal Lining

각 층의 역할을 설명할 수 있는지 봅니다.

실제 구성은 프로젝트마다 달라질 수 있습니다.

7. LGS Thermal Bridge는 어떻게 관리합니까?

Steel Stud 사이에 단열재를 넣었다는 설명만으로 끝내지 않고 전체 벽체에서 열교를 어떻게 검토했는지 질문합니다.

8. 벽을 닫기 전에 검사합니까?

제가 꼭 물어보고 싶은 질문입니다.

Frame

MEP

Insulation

Penetration

등이 보이는 상태에서 Wall Close-up Hold Point가 있는지 확인합니다.

C. 창호·방수·외피 질문

9. 창호 제품자료와 설치 Detail을 모두 볼 수 있습니까?

창호 브랜드와 제품사양만 보지 않고 실제 벽체와 만나는,

Head

Jamb

Sill

Detail도 확인합니다.

10. 창문 아래로 들어온 물은 어디로 배출됩니까?

아주 구체적으로 질문해보는 것이 좋습니다.

방수재 이름보다 Water Path를 설명해달라고 요청합니다.

11. Module Joint의 방수는 누가 완성합니까?

공장에서 완성되는 부분과 현장에서 마감되는 부분을 나누어 확인합니다.

그리고 현장 Joint 작업의 책임자가 제조사인지 설치팀인지도 확인합니다.

12. 지붕과 외벽 관통부의 방수 Detail이 있습니까?

Roof Penetration과 MEP Penetration처럼 물이 들어갈 가능성이 높은 Interface에 표준 Detail이 있는지 확인합니다.

D. 단열·결로·기밀 질문

13. 단열재 제품 R값이 아니라 전체 Assembly 성능자료가 있습니까?

제품 한 장의 성능자료와 실제 벽체 전체 성능은 같은 개념이 아닐 수 있습니다.

그래서 벽과 지붕의 전체 구성을 기준으로 어떤 자료를 제시할 수 있는지 확인합니다.

14. 기밀층은 어디에 있으며 Module Joint에서 어떻게 연결됩니까?

공장에서 만든 Module 각각의 기밀층이 현장에서 어떻게 하나의 연속된 Air Barrier가 되는지 질문합니다.

15. 결로 위험은 어떻게 검토합니까?

단순히 “단열을 많이 넣어서 괜찮다”가 아니라 벽체의 온도·수분 관리 개념을 설명할 수 있는지 확인합니다.

E. MEP에 관한 질문

16. 전기·배관·HVAC Coordination은 생산 전에 끝납니까?

벽체를 제작한 뒤 현장에서 충돌을 해결하는 방식인지, 생산 전 도면이나 BIM 단계에서 조정하는지 확인합니다.

17. Module 사이 MEP Connection은 어디에서 이루어집니까?

급수, 배수, 전기, HVAC 등의 Connection Point를 확인합니다.

공장과 현장 중 어느 팀이 최종 연결하는지도 중요합니다.

18. 관통부 Penetration은 어떻게 관리합니까?

배관·전선·덕트가 벽과 바닥을 통과할 때 기밀·방수·단열 및 필요한 성능을 어떻게 복구하는지 질문합니다.

F. 욕실과 Wet Area 질문

19. 욕실 방수검사는 언제 합니까?

마감재를 붙인 뒤 육안으로 보는 것인지, 벽과 바닥이 열려 있을 때 별도의 검사과정이 있는지 확인합니다.

20. 욕실 배수와 Module 이동을 함께 고려합니까?

공장에서 완성된 Wet Area가 운송과 Lifting을 거친 뒤에도 필요한 성능을 유지하도록 어떤 검사를 하는지 물어봅니다.

G. 공장 QA/QC 질문

21. 실제 생산 중인 Module의 QA/QC 검사표를 볼 수 있습니까?

빈 양식보다 현재 제작 중인 실제 Module 기록이 더 유용합니다.

가능한 범위에서,

Module ID

Inspection

PASS/FAIL

Photo

Inspector

가 연결되는지 확인합니다.

22. FAIL이 나오면 어떤 절차로 처리합니까?

제가 중요하게 생각하는 질문입니다.

좋은 답은 “FAIL이 없습니다”가 아니라,

Record → Correct → Re-inspect → PASS → Close-out

같은 절차를 설명하는 것입니다.

23. 벽 안쪽 사진을 Module ID별로 남깁니까?

완성 후 보이지 않는 Frame, Plumbing, Electrical, Insulation 등을 사진으로 기록하는지 확인합니다.

H. 운송과 크레인 질문

24. 견적에 운송비가 포함되어 있습니까?

여기서는 단순 YES/NO로 끝내지 않습니다.

운송거리, Route, Escort, Permit 또는 프로젝트에 필요한 추가조건이 발생하면 누가 부담하는지 확인합니다.

25. Crane 비용과 설치비는 포함되어 있습니까?

Delivery와 Installed는 다른 가격일 수 있습니다.

Crane, Rigging, Site Crew, Temporary Works 등 어떤 범위가 포함되는지 명확히 합니다.

26. 운송 중 손상되면 책임은 누구에게 있습니까?

Factory Gate에서 책임이 넘어가는지, Site Delivery까지 제조사가 책임지는지 계약조건을 확인해야 합니다.

I. 현장공사와 가격 질문

27. 기초공사와 Site Works는 누가 합니까?

견적에서 자주 큰 차이를 만들 수 있는 부분입니다.

다음 항목의 포함 여부를 확인합니다.

• Foundation
• Excavation
• Site Access
• Drainage
• Utility Connection
• External Works
• Landscaping

28. 이 견적에서 빠진 비용을 모두 적어줄 수 있습니까?

저라면 이렇게 직접적으로 질문하겠습니다.

“포함된 항목 말고 고객이 별도로 지불해야 하는 항목을 한 페이지에 전부 적어주세요.”

Exclusions Schedule을 요청하는 방식입니다.

J. 인수·하자·기록 질문

29. 완공 후 어떤 서류를 받습니까?

도면, 제품정보, 검사자료, 설비 매뉴얼, 유지관리자료와 Warranty 관련 문서 등 제공범위를 확인합니다.

가능하다면 계약서에 Handover Documentation 목록을 포함하는 것이 좋습니다.

30. 하자 또는 문제가 발생하면 누가 첫 번째 연락창구입니까?

마지막 질문은 현실적으로 매우 중요합니다.

제조사, 현장 설치팀, 설계팀, 각 Subcontractor가 따로 움직인다면 소비자는 누구에게 연락해야 하는지 혼란스러울 수 있습니다.

그래서 계약 전에,

“문제가 생기면 누가 전체 책임창구가 됩니까?”

를 명확하게 확인하고 싶습니다.

30개 질문 중 제가 특히 중요하게 볼 10가지

30개를 모두 확인하는 것이 좋지만 업체를 처음 만났을 때는 다음 10개부터 물어보겠습니다.

우선순위	질문	확인 이유
1	Wall Assembly를 보여줄 수 있나?	외피 전체 시스템 확인
2	Module Joint Detail이 있나?	현장 연결 품질
3	Thermal Bridge는 어떻게 관리하나?	LGS 핵심 확인
4	Wall Close-up Hold Point가 있나?	숨은 공정 검사
5	실제 QA/QC 기록을 볼 수 있나?	품질시스템 확인
6	FAIL은 어떻게 처리하나?	수정·재검사 체계
7	운송비는 어디까지 포함되나?	추가비용 위험
8	Crane·설치비가 포함되나?	견적범위 확인
9	Exclusion 전체 목록이 있나?	예상 밖 비용 방지
10	문제 발생 시 책임창구는 누구인가?	계약 이후 대응

답변보다 ‘증거’를 한 칸 더 만들겠습니다

제가 실제 제조사 비교표를 만든다면 질문 옆에 단순히 YES / NO만 적지 않을 생각입니다.

다음처럼 Evidence 칸을 하나 더 만들겠습니다.

질문	업체 답변	Evidence	상태
Wall Assembly	있음	Drawing WA-03	확인
Module Joint	있음	Detail MJ-02	확인
QA/QC	운영	실제 M01 기록	확인
FAIL 관리	운영	NCR Sample	확인
Transport	포함	견적 8.2항	확인
Crane	별도	금액 미확정	추가 확인

이 표의 장점은 매우 큽니다.

영업담당자가 “네, 다 합니다”라고 대답했다고 해서 바로 확인 완료로 표시하지 않는 것입니다.

구두답변 → 관련 자료 → 계약문서

까지 연결돼야 최종적으로 확인된 것으로 보는 방식입니다.

계약 전에는 RED·YELLOW·GREEN으로 나눠보겠습니다

30개 질문을 모두 같은 중요도로 볼 필요는 없습니다.

제가 실제 비교를 한다면 세 가지로 분류하겠습니다.

GREEN — 확인 완료

도면·검사표·견적 또는 계약서에서 근거가 확인된 항목입니다.

YELLOW — 계약 전 추가 확인

구두 설명은 들었지만 자료 또는 책임범위가 아직 명확하지 않은 항목입니다.

RED — 계약 전에 해결 필요

가격·구조·방수·Module Joint·QA/QC·운송·현장설치처럼 중요한 항목인데 답변이 불명확하거나 당사자 간 책임이 정리되지 않은 상태입니다.

제가 중요하게 생각하는 원칙은 이것입니다.

RED가 남아 있는데 가격이 저렴하다는 이유만으로 계약을 서두르지 않는 것.

제가 호주에서 실제 상담을 한다면 이렇게 준비하겠습니다

저는 앞으로 호주에서 LGS 모듈러 사업을 준비하면서 제조사를 실제로 비교하게 되면 이번 30개 질문을 휴대폰이나 태블릿에 넣고 업체별로 동일하게 물어볼 생각입니다.

업체 A에게는 구조를 많이 묻고 업체 B에게는 가격만 묻는다면 객관적인 비교가 어렵기 때문입니다.

그래서 동일한 질문을 하고,

답변

도면

시험·제품자료

QA/QC 기록

견적

계약조건

을 함께 기록하려고 합니다.

그리고 마지막에는 “좋아 보이는 회사”가 아니라 확인되지 않은 항목이 가장 적은 회사가 어디인지 보겠습니다.

이것이 제가 지금까지 모듈러 기술을 공부하면서 업체 선택에 대해 가장 크게 바뀐 생각 중 하나입니다.

계약서에 들어가야 할 내용과 상담에서 들은 말은 다르다

이 부분은 반드시 구분하고 싶습니다.

상담 중,

“그 정도는 해드립니다.”

“보통 포함됩니다.”

“현장에서 처리하면 됩니다.”

라는 답변을 들을 수 있습니다.

하지만 중요한 비용이나 책임범위라면 최종 계약문서와 Scope에서 다시 확인해야 합니다.

특히,

운송

Crane

Foundation

Site Works

Utility Connection

Variation

Handover

Warranty

같은 부분은 구두 설명만 기억하고 계약해서는 안 됩니다.

좋은 질문의 목적은 좋은 대답을 듣는 것이 아니라, 계약 전에 불확실성을 줄이는 것입니다.

FAQ

Q1. 모듈러 주택 계약 전에 30가지를 전부 물어봐야 하나요?

프로젝트 규모와 계약방식에 따라 필요한 질문은 달라집니다. 하지만 구조·외피·QA/QC·가격범위·운송·현장설치·책임범위 같은 핵심사항은 계약 전에 명확히 하는 것이 좋습니다.

Q2. 제조사가 도면을 계약 전에 공개하지 않으면 나쁜 업체인가요?

반드시 그렇지는 않습니다. 지식재산이나 계약단계에 따라 제공 가능한 자료 범위가 다를 수 있습니다. 대신 어떤 기술자료를 언제 제공받을 수 있는지는 확인할 필요가 있습니다.

Q3. 견적에 ‘Turnkey’라고 쓰여 있으면 모든 비용이 포함된 것 아닌가요?

표현만으로 판단하기보다 계약서의 Scope와 Exclusions를 확인하는 것이 중요합니다. 업체마다 사용하는 용어와 포함범위가 다를 수 있습니다.

Q4. 가장 먼저 확인해야 할 비용은 무엇인가요?

주택 본체 외에 Foundation, Site Works, Transport, Crane, Installation, Utility Connection, 설계·승인 관련 비용과 제외항목을 함께 확인하는 것이 좋습니다.

Q5. 계약 전에 가장 중요한 문서 하나를 고른다면 무엇인가요?

하나만 고르기는 어렵지만 저는 상세 Scope of Works + Exclusions를 매우 중요하게 보겠습니다. 무엇을 해주는지와 무엇을 하지 않는지를 함께 확인할 수 있기 때문입니다.

마무리

모듈러 주택 계약 전 체크리스트의 목적은 제조사를 의심하기 위한 것이 아닙니다.

제조사와 구매자 모두에게 어디까지가 설계범위이고, 어디까지가 가격에 포함되며, 누가 어떤 품질과 책임을 맡는지를 계약 전에 명확하게 만드는 것이 목적입니다.

제가 실제 계약을 준비하게 된다면 마지막에 한 가지를 다시 확인할 것입니다.

“지금까지 설명해주신 중요한 내용이 최종 도면·견적·Scope·계약서에도 동일하게 들어가 있습니까?”

그리고 30개 질문 가운데 중요한 항목이 YELLOW나 RED로 남아 있다면 먼저 그 부분부터 해결할 생각입니다.

모듈러 주택 계약에서 가장 저렴한 견적보다 더 중요한 것은 계약 후 처음 알게 되는 사실을 최대한 줄이는 것이라고 생각합니다.

함께 읽으면 좋은 모듈러 기술자료