모듈러 주택 업체 선택에서 제가 가장 경계하는 것은 완성된 모델하우스의 디자인과 최종 견적금액만 보고 제조사를 결정하는 것입니다.

완성된 주택 두 채가 사진으로는 비슷해 보여도 그 안을 들여다보면 상당히 다를 수 있습니다.

LGS Frame 사양은 무엇인지,

벽체는 어떤 순서로 구성되는지,

Window 주변의 물은 어떻게 관리하는지,

벽을 닫기 전에 누가 검사하는지,

Module Joint는 어떻게 설계하는지,

공장 출고 이후 품질은 누가 책임지는지에 따라 차이가 생깁니다.

그래서 업체를 비교할 때는 가격을 점수표의 한 항목으로 넣되 가격이 전체 판단을 지배하지 않도록 하는 방법이 필요합니다.

제가 실제 모듈러 사업을 준비하면서 사용하고 싶은 방식이 바로 100점 평가표입니다.

왜 100점 평가표가 필요한가?

예를 들어 세 업체의 견적을 받았다고 가정해보겠습니다.

업체 A — 가장 저렴함

업체 B — 중간 가격

업체 C — 가장 비쌈

가격만 보면 A가 가장 좋아 보입니다.

하지만 A 견적에는 Transport와 Crane이 빠져 있고, B에는 포함되어 있으며 C에는 설치 후 Commissioning까지 포함돼 있다면 세 금액을 그대로 비교하기 어렵습니다.

기술 사양도 마찬가지입니다.

따라서 먼저 Scope를 맞추고, 그 다음 품질과 기술역량을 같은 기준으로 평가해야 합니다.

1. 구조 시스템과 LGS 품질 — 15점

첫 번째는 주택의 뼈대입니다.

확인할 내용은 다음과 같습니다.

LGS Frame System이 명확한가?

Steel 관련 사양을 확인할 수 있는가?

Wall·Floor·Roof Frame 도면이 있는가?

Opening 주변 구조가 설계되어 있는가?

Connection Detail을 확인할 수 있는가?

구조와 제조정보를 설명할 수 있는가?

저라면 단순히 “튼튼한 철골을 사용합니다”라는 설명만으로 높은 점수를 주지 않습니다.

확인할 수 있는 자료가 있는지를 봅니다.

배점: 15점

2. 벽체·단열·외피 설계 — 15점

두 번째는 Wall Assembly입니다.

좋은 단열재 하나를 사용했다고 좋은 벽체가 완성되는 것은 아닙니다.

확인하고 싶은 것은,

Exterior Cladding,

Drainage / Rainscreen,

Water Control Layer,

Exterior Sheathing,

Continuous Insulation,

LGS Stud,

Cavity Insulation,

Air Control Layer,

Internal Lining

이 어떻게 하나의 시스템으로 연결되는가입니다.

특히 LGS에서는 Thermal Bridge와 Condensation 관리도 함께 봅니다.

배점: 15점

3. 창호·방수·물 관리 — 10점

주택에서 물은 작은 Detail의 실수를 큰 문제로 만들 수 있습니다.

Window Head,

Jamb,

Sill,

Roof-to-Wall,

Penetration,

Wet Area,

Drainage

같은 위치를 어떻게 설계하고 검사하는지 확인합니다.

저는 “방수 잘합니다”라는 말보다 Detail Drawing과 검사방법을 보여줄 수 있는 회사를 더 높게 평가하고 싶습니다.

배점: 10점

4. 공장 QA/QC 시스템 — 15점

이 항목은 높은 비중을 주겠습니다.

공장생산의 장점을 살리려면 반복 가능한 품질관리 체계가 필요하기 때문입니다.

확인할 내용은,

Material Receiving Inspection,

Frame Inspection,

Dimension & Tolerance,

MEP Rough-in,

Insulation,

Envelope,

Wall Close-up,

Final Inspection

등입니다.

특히 중요한 질문은 이것입니다.

“벽을 닫기 전에 Hold Point가 있는가?”

“FAIL이 발생하면 어떻게 기록하는가?”

“수정 후 재검사 결과가 남는가?”

배점: 15점

5. MEP 설계와 검사 — 10점

Plumbing, Electrical, HVAC를 단순한 부대공사로 보지 않습니다.

공장 제작 단계에서 구조와 충돌하지 않도록 조정되어야 하고 현장에서 연결되는 위치까지 고려해야 합니다.

특히,

MEP Coordination,

Penetration,

Module Connection,

Testing,

Commissioning

체계를 확인합니다.

배점: 10점

6. Module Joint와 Tolerance — 10점

모듈러 주택에서 제가 특히 중요하게 보는 항목입니다.

각 Module이 공장에서 잘 만들어졌더라도 현장에서 서로 정확하게 맞지 않으면 문제가 생길 수 있습니다.

따라서,

Dimensional Tolerance,

Structural Connection,

Exterior Joint,

Interior Joint,

Air/Water Control Continuity,

MEP Connection

을 어떻게 관리하는지 확인합니다.

배점: 10점

7. 운송·크레인·현장설치 계획 — 10점

모듈은 공장에서 끝나는 제품이 아닙니다.

트럭에 실리고,

현장으로 이동하고,

Crane으로 인양되고,

Foundation 위에 설치됩니다.

따라서 제조사가 Transport와 Lifting을 설계 초기부터 고려하는지 확인합니다.

또한 견적에서,

Transport,

Crane,

Site Installation

중 어디까지 포함되는지도 명확하게 확인합니다.

배점: 10점

8. 품질기록과 추적성 — 5점

제가 앞으로 특히 중요하게 보고 싶은 항목입니다.

Module마다,

M01

M02

M03

처럼 ID가 있고,

QA/QC,

Inspection Photo,

FAIL Record,

Corrective Action,

Final Inspection

을 연결할 수 있는지 봅니다.

디지털 시스템이 화려한가보다 실제 기록이 특정 Module과 위치까지 추적되는가가 더 중요합니다.

배점: 5점

9. 견적의 투명성과 제외항목 — 5점

저렴한 견적이 반드시 나쁜 것은 아닙니다.

문제는 무엇이 포함되고 빠졌는지 알기 어려운 견적입니다.

예를 들어,

Foundation,

Transport,

Crane,

Site Connection,

Approval,

Utility Connection,

External Works

등의 포함 여부를 확인합니다.

Included / Excluded / Optional / By Others

구분이 명확한 업체에 높은 점수를 줄 수 있습니다.

배점: 5점

10. 인수·보증·유지관리 — 5점

마지막은 집이 완성된 이후입니다.

Final Drawing,

As-Built,

QA/QC Record,

Commissioning,

Warranty,

O&M

등의 인수체계를 확인합니다.

문제가 생겼을 때 누구에게 연락하는지와 보증 범위가 명확한지도 중요합니다.

배점: 5점

모듈러 주택 업체 선택 100점 평가표

평가영역	배점	업체 A	업체 B	업체 C
LGS 구조·구조설계	15
벽체·단열·외피	15
창호·방수·물 관리	10
공장 QA/QC	15
MEP	10
Module Joint·Tolerance	10
Transport·Crane·Installation	10
품질기록·추적성	5
견적 투명성	5
Handover·Warranty·Maintenance	5
총점	100	/100	/100	/100

이 표가 이번 글에서 가장 중요한 고유 실무자료입니다.

점수는 어떻게 주면 좋을까?

각 영역에서 단순한 느낌으로 점수를 주면 평가표의 의미가 줄어듭니다.

저라면 다음 네 단계로 판단하겠습니다.

0% — 확인할 자료가 거의 없음

50% — 설명은 가능하지만 자료가 부족함

75% — 도면·기록·절차로 상당 부분 확인 가능

100% — 설계·생산·검사·기록까지 체계적으로 확인 가능

예를 들어 QA/QC가 15점이라면,

설명만 있고 실제 기록을 거의 확인할 수 없다면 낮은 점수,

검사표와 Hold Point가 있지만 추적성이 부족하면 중간 점수,

Module ID와 검사사진, FAIL→Corrective Action→Re-inspection 기록까지 연결된다면 높은 점수를 주는 방식입니다.

반드시 ‘증거’를 한 칸 더 만든다

100점표를 실제 사용할 때는 점수 옆에 Evidence 항목을 추가하는 것이 좋습니다.

예를 들어,

항목	점수	Evidence
LGS 구조	13/15	Frame Drawing Rev.C
QA/QC	14/15	Factory QA Sheet + Photos
Window	8/10	Head/Jamb/Sill Detail
Module Joint	9/10	Joint Drawing + Mock-up
Handover	4/5	Sample Handover Package

이렇게 하면 “담당자가 설명을 잘해서 90점” 같은 주관적인 평가를 줄일 수 있습니다.

가격은 별도로 같은 조건으로 다시 비교한다

기술점수와 가격점수를 무리하게 한 표에 섞는 것보다 저는 먼저 기술 100점 평가를 하고, 그 다음 견적을 비교하는 방식을 선호합니다.

예를 들어,

업체 A — 기술 71점 / 가격 $A

업체 B — 기술 89점 / 가격 $B

업체 C — 기술 82점 / 가격 $C

처럼 놓습니다.

그 다음 제47편에서 다룬 것처럼 견적의 Scope를 맞춥니다.

Factory Gate

Delivered

Installed

Turnkey

중 어느 기준의 가격인지 먼저 맞춰야 합니다.

그래야 가격 대비 기술·품질 수준을 비교할 수 있습니다.

점수가 높아도 ‘치명적인 한 항목’은 따로 본다

총점에는 한계도 있습니다.

예를 들어 어떤 업체가 85점을 받았더라도 프로젝트에 중요한 구조자료를 제공하지 못하거나 핵심 방수 Detail을 확인할 수 없다면 단순히 “85점이니까 합격”이라고 판단하기 어렵습니다.

따라서 총점과 별도로 Critical Check를 두는 것이 좋습니다.

제가 두고 싶은 항목은,

STRUCTURE

WATER MANAGEMENT

FIRE / SAFETY

MODULE CONNECTION

QA/QC

입니다.

프로젝트 성격에 따라 다른 항목도 추가할 수 있습니다.

공장 방문 전과 방문 후 점수를 두 번 매긴다

이 방법도 유용합니다.

처음 상담과 제출자료만 보고 Preliminary Score를 작성합니다.

그다음 실제 Factory Visit에서,

LGS Frame,

Production Line,

Material Storage,

MEP Rough-in,

Insulation,

Wall Close-up,

QA/QC

등을 확인합니다.

그리고 점수를 다시 매깁니다.

BEFORE FACTORY VISIT: 82

↓

AFTER FACTORY VISIT: 68

처럼 점수가 떨어질 수도 있고,

반대로 실제 생산관리 수준이 좋아 점수가 올라갈 수도 있습니다.

이 차이 자체가 중요한 정보입니다.

제가 실제 업체를 비교한다면 이렇게 하겠습니다

제가 호주에서 LGS 모듈러 사업을 준비하며 제조사를 검토한다면 처음부터 한 업체만 보고 결정하지 않을 생각입니다.

먼저 같은 Project Brief를 여러 업체에 전달하고 싶습니다.

그다음,

STEP 1 — 동일 조건으로 자료 요청

STEP 2 — 견적 Scope 통일

STEP 3 — 기술자료 검토

STEP 4 — 100점 Preliminary Score

STEP 5 — Factory Visit

STEP 6 — QA/QC 실제 확인

STEP 7 — Final Score

STEP 8 — 가격·품질·리스크 종합 비교

순서로 보고 싶습니다.

제가 특히 높은 점수를 주고 싶은 회사는 화려한 카탈로그를 가진 회사보다 질문했을 때,

“그 부분은 이 도면입니다.”

“이것은 지난 Module의 검사기록입니다.”

“여기에서 Hold Point를 둡니다.”

“FAIL이면 이렇게 수정하고 재검사합니다.”

라고 근거를 바로 보여줄 수 있는 제조사입니다.

100점표는 업체를 공격하기 위한 것이 아니다

이 점도 중요합니다.

이 평가표는 특정 업체가 좋다거나 나쁘다고 공개적으로 순위를 매기기 위한 표가 아닙니다.

프로젝트마다 요구조건이 다르기 때문에 동일한 업체도 프로젝트에 따라 적합성이 달라질 수 있습니다.

목적은 구매자나 사업자가 감이 아니라 같은 질문과 같은 기준으로 업체를 비교하는 것입니다.

75편을 작성하며 제 기준도 달라졌다

처음 모듈러 주택을 공부할 때는 저도 완성된 집을 먼저 봤습니다.

디자인이 좋은가,

공장에서 빨리 만드는가,

가격이 얼마인가가 눈에 들어왔습니다.

하지만 기술을 하나씩 살펴보면서 기준이 바뀌었습니다.

지금은 완성사진을 보면 오히려 그 뒤가 궁금합니다.

벽 안쪽은 어떻게 구성됐을까?

창문 아래 물은 어디로 빠질까?

Module Joint에서 기밀층은 어떻게 이어질까?

벽을 닫기 전에 누가 검사했을까?

운송 후에는 무엇을 다시 확인할까?

10년 뒤에는 어떤 기록이 남아 있을까?

이 질문에 답할 수 있는 집이 제가 생각하는 좋은 모듈러 주택에 더 가깝습니다.

좋은 제조사를 고르는 마지막 질문

여러 질문을 하나로 줄인다면 저는 이것을 묻고 싶습니다.

“이 회사는 좋은 집을 만든다고 말하는가, 아니면 좋은 집을 어떻게 만드는지 보여줄 수 있는가?”

말은 누구나 할 수 있습니다.

하지만,

Drawing,

Specification,

Inspection,

Photo,

Test,

Module ID,

Corrective Action,

Handover Record

가 연결돼 있다면 품질을 훨씬 구체적으로 확인할 수 있습니다.

FAQ

Q1. 가장 점수가 높은 업체를 무조건 선택하면 되나요?

아닙니다. 100점표는 비교를 돕는 도구입니다. 프로젝트 조건, 예산, 계약범위, 일정, 지역조건과 중요한 리스크를 함께 판단해야 합니다.

Q2. 가격은 왜 100점 평가표에 크게 넣지 않았나요?

서로 다른 Scope의 견적을 그대로 점수화하면 비교가 왜곡될 수 있기 때문입니다. 먼저 기술·품질을 비교하고 견적범위를 동일하게 맞춘 뒤 가격을 별도로 비교하는 방식입니다.

Q3. 공장을 꼭 방문해야 하나요?

항상 가능한 것은 아니지만 공장생산 방식에서는 실제 생산공정과 QA/QC 체계를 확인할 수 있다면 업체 평가에 유용한 정보가 됩니다.

Q4. 업체가 모든 내부자료를 공개해야 하나요?

그렇다는 의미는 아닙니다. 회사의 기밀자료가 있을 수 있습니다. 다만 프로젝트 품질을 판단하는 데 필요한 적절한 설계·사양·검사·인수자료를 어느 수준까지 확인할 수 있는지는 중요한 평가요소가 될 수 있습니다.

Q5. 평가표는 그대로 사용해야 하나요?

아닙니다. 주택의 구조방식, 기후, 프로젝트 규모와 구매자의 우선순위에 따라 배점을 조정할 수 있습니다.

마무리

모듈러 주택 업체 선택에서 가장 중요한 것은 가장 저렴한 회사나 가장 유명한 회사를 찾는 것이 아닙니다.

내가 만들려는 주택을 설계하고, 제조하고, 검사하고, 운송하고, 설치하고, 기록하고, 인수 이후까지 관리할 능력을 확인하는 것입니다.

제가 만든 100점 평가의 흐름은 다음과 같습니다.

STRUCTURE 15

• ENVELOPE 15
• WATER 10
• QA/QC 15
• MEP 10
• MODULE JOINT 10
• TRANSPORT & INSTALLATION 10
• TRACEABILITY 5
• QUOTATION 5
• HANDOVER & MAINTENANCE 5

= 100 POINTS

결국 좋은 업체를 고르는 가장 좋은 방법은 광고문구를 많이 읽는 것이 아니라 같은 질문을 하고, 같은 자료를 요청하고, 같은 기준으로 비교하는 것이라고 생각합니다.

함께 읽으면 좋은 모듈러 기술자료